Die Zeit der ganz niedrigen Zinsen ist vorbei. Für Immobilieneigentümer stellt sich die Frage, ob jetzt nicht ein guter Zeitpunkt ist, ihr Objekt abzustoßen. Das sollte aber gut durchdacht sein. Denn manches spricht dafür, eine Immobilie langfristig zu halten.
Wer vor zehn Jahren oder davor eine Immobilie gekauft hat, gerade in den Ballungszentren, darf sich freuen: Zwischen 2009 und 2017 kletterten die Preise in den großen Städten, den A-Lagen, laut einer Studie von DB Research um 80 Prozent. In einzelnen Städten wie München sind die Immobilienpreise in diesem Zeitraum sogar um mehr als das Doppelte gestiegen. In den B- und C-Lagen lag das Plus zumindest bei 60 Prozent. Das ist die gute Nachricht. Die schlechte: Viele Experten erwarten nun das Ende dieses Booms.
Ob sie Recht haben, weiß niemand genau. Aber eines ist nicht weg zu diskutieren: Das Ende der extrem niedrigen Zinsen, die einen maßgeblichen Einfluss auf die Nachfrage nach Immobilien in den vergangenen Jahren hatten, rückt näher. Schließlich hat die Europäische Zentralbank angekündigt, ihr Anleihekaufprogramm bis Ende dieses Jahres auslaufen zu lassen. Im kommenden Jahr dürften dann erste Zinserhöhungen folgen.
Zinsanstieg dürfte Immobiliennachfrage bremsen
Das zeigt sich bei den Bauzinsen, die maßgeblich der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen folgen. Sie sind zwischen Dezember vergangenen Jahres und März 2018 von 1,19 auf über 1,4 Prozent gestiegen. Zwar sind sie seitdem wieder leicht gefallen, der Tiefpunkt im aktuellen Zyklus aber liegt wohl hinter uns. Das dürfte kaum ohne Folgen für den Immobilienmarkt hierzulande bleiben. Denn steigende Kosten für ein Baudarlehn werden die Nachfrage nach Häusern und Wohnung dämpfen.
Dazu kommt, dass sich die inzwischen mancherorts extrem niedrigen Mietrenditen und die damit verbundene Skepsis potenzieller Käufer ebenfalls negativ auf den Markt auswirken dürften. Es spricht also einiges dafür, dass der Immobilienmarkt seinen Höhepunkt hinter sich hat. Immobilienbesitzer stellen sich deshalb zu Recht die Frage, ob sie ihre für die Altersvorsorge gedachte Immobilie zu den aktuellen Höchstpreisen verkaufen. Angesichts des derzeitigen Preisniveaus ein reizvoller Gedanke. Denn ob Immobilienbesitzer in zehn oder 15 Jahren noch einen guten Verkaufspreis realisieren können, ist ungewiss.
Preisentwicklung driftet weiter auseinander
Als eine erste Entscheidungshilfe kann der Standort dienen. Einer Postbank-Studie zufolge werden sich die Preise nämlich je nach Lage bis 2030 recht unterschiedlich entwickeln. Während in München, Hamburg oder Düsseldorf ein weiterer Anstieg der Preise zu erwarten ist, drohen sie in den östlichen Bundesländern abseits der Großstädte sowie im Ruhrgebiet oder im Saarland eher zu fallen. Dass das Preisniveau insgesamt gestiegen ist, kann somit gerade in schwächeren Regionen ein gutes Argument für einen Verkauf sein.
Aber es gilt noch weitere Faktoren zu beachten. So sollte der Verkäufer auch eine Idee für die weitere Verwendung des Verkaufserlöses haben. Gibt es keine gute Anlagealternative, dann sollte man sich einen Verkauf gut überlegen. Wie lange ist die Immobilie schon im eigenen Besitz, denn nur wer diese vor über 10 Jahre gekauft hat, kann den Gewinn steuerfrei vereinnahmen. Zudem spielt die individuelle Situation eine wichtige Rolle: Gibt es noch weitere Immobilien? Ist die Immobilie Teil einer Kombination verschiedener Absicherungskomponenten für das Alter oder die einzige Art der Vorsorge? Haben Sie Kinder oder andere Begünstigte, die die Immobilie erben sollen?
Nießbrauch als Zwischenlösung
Wer die Immobilie bislang übrigens selbst genutzt hat, muss auch bedenken, dass er im Fall des Verkaufs neuen Wohnraum benötigt. Wer sein Eigentum behält, sollte einkalkulieren, dass ein Haus oder eine Wohnung laufende Kosten für die Instandhaltung mit sich bringt und eventuell benötigte Liquidität langfristig gebunden ist. Außerdem gilt es Zwischenlösungen, wie das Einräumen eines Nießbrauchrechts oder eine Umkehrhypothek, zu berücksichtigen.
Bei einer Umkehrhypothek zum Beispiel kann der Eigentümer in dem Objekt zwar weiter wohnen, dafür erhält er aber entweder eine einmalige Zahlung oder eine lebenslange Rente. Die tatsächliche Eigentumsübertragung findet hier erst nach dem Tod des Besitzers statt. Es gibt also beim Verkauf von Immobilienbesitz vieles bedenken und zahlreiche Möglichkeiten. Aus diesem Grund kann der Rat eines CERTIFIED FINANCIAL PLANNER® (CFP®-Professionals) oder eines EFA European Financial Advisors® hilfreich sein. Diese vom FPSB Deutschland zertifizierten Experten können auf Basis der individuellen Situation eines Immobilieneigentümers die Vor- und Nachteile der verschiedenen Wege aufzeigen und die jeweils passende Lösung erarbeiten. Und dieses nicht losgelöst von anderen Vermögensgegenständen, sondern im Rahmen einer persönlichen Finanzplanung unter Berücksichtigung aller Lebensziele und Wünsche, aber auch der sonst vorhandenen Vermögensstruktur.
