Eine Immobilie bietet zwar regelmäßige Einnahmeströme. Sie kann aber auch steuerliche Vorteile beim Verkauf, bei der Schenkung oder der Vererbung des Eigenheims bringen. Dabei kann es um viel Geld gehen. Es lohnt sich deshalb, sich gründlich zu informieren.
Das deutsche Steuer- und Erbrecht gilt als eines der kompliziertesten der Welt. Zu überblicken, welche Gestaltungsspielräume es gibt, ist für jemanden, der kein Experte ist, kaum möglich. Gerade für wohlhabende Immobilienbesitzer aber bietet es eine ganze Reihe von Gestaltungsspielräumen. Natürlich sollte ein Vermögensinhaber nie aus rein steuerlichen Gesichtspunkten übereilte Entscheidungen treffen. Aber sich mit den verschiedenen Möglichkeiten frühzeitig auseinanderzusetzen, kann sehr viel Geld sparen.
Spielt ein Vermögensinhaber zum Beispiel mit dem Gedanken, seine fremdgenutzte Immobilie zu verkaufen, dann gelten folgende Regeln: Hat er das Haus oder die Wohnung länger als zehn Jahre in seinem Besitz, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Hat ein Immobilienbesitzer seine Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren allerdings ununterbrochen selbst genutzt, kann er den Verkauf sogar innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei realisieren.
Steuerliche Vorteile auch für Zweitwohnsitze
Diese steuerlichen Bedingungen gelten übrigens auch für selbst genutzte Zweitwohnsitze wie Ferienwohnungen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH v. 27.06.2017 – IX R 37/16) im vergangenen Jahr festgestellt. Selbst wenn die Zweitwohnung nur wenige Wochen im Jahr bewohnt ist, sie dem Besitzer jedoch in der übrigen Zeit als Wohnraum permanent zur Verfügung steht, geht der Gesetzgeber von Eigennutzung aus (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die Zweitwohnung könnte so also ebenfalls steuerfrei verkauft werden.
Auch bei Schenkungen innerhalb der Familie lassen sich Steuern sparen. Zwar ist eigentlich eine Schenkungssteuer fällig, jedoch greift der Freibetrag, den Beschenkte alle zehn Jahre in Anspruch nehmen können. So müssen Eheleute für Werte bis 500.000 Euro keine Steuer zahlen, Kinder bis zu 400.000 Euro und Enkelkinder bis 200.000 Euro. Für Verwandte oder Freunde gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Zum anderen gibt es noch eine Ausnahme für Ehepartner: Handelt es sich bei der Immobilie um das selbstgenutzte Familienheim, fällt bei einer Schenkung zu Lebzeiten für den Ehepartner keine Schenkungsteuer an – und das unabhängig vom Wert der Immobilie.
Steuern sparen durch Schenkung
Es könnte auch vorkommen, dass Eheleute das Vermögen ausgeglichener untereinander aufteilen möchten. Wenn sie dafür ihr Eigenheim verkaufen wollen, dann gäbe es folgenden interessanten Weg: Im ersten Schritt überträgt der vermögende Partner dem anderen das Eigenheim vollständig steuerbefreit. Da es sich um das Familienheim handelt, bleibt der Schenkungsfreibetrag von 500.000 Euro unberührt. Im zweiten Schritt verkauft der beschenkte Ehepartner das Haus, das ja nun sein Eigentum ist, an einen Dritten. Der Erlös steht dem Verkäufer nun frei zur Verfügung.
So sind über den Weg der Schenkung der eigengenutzten Immobilie und den anschließenden Verkauf des Objekts Geldübertragungen in unbegrenzter Höhe möglich, ohne dass der weniger vermögende Ehegatte Schenkungssteuer zahlen muss. Und diese Schenkungssteuerfreiheit beim Eigenheim lässt sich mehrfach nutzen. Auch im Todesfall gibt es übrigens eine Besonderheit zwischen Eheleuten. Sofern der Erbe die Immobilie zehn Jahre lang nicht verkauft, vermietet oder verpachtet, sondern selbst bewohnt, bleibt er nach geltendem Recht von der Erbschaftsteuer verschont. Nur wenn er vorher verkauft, droht eine Nachbesteuerung.
Dies sind nur einige Beispiele, die zeigen, wie groß der Spielraum für Immobilienbesitzer ist. Deshalb kann es sinnvoll sein, sich frühzeitig beispielsweise an einen Nachfolgeplaner zu wenden. Professionelle Nachfolgeplaner, wie die vom FPSB Deutschland zertifizierten CERTIFIED FOUNDATION AND ESTATE PLANNER-Professionals, helfen bei der optimalen Übertragung des Vermögens auf die nachfolgende Generation. Sie erstellen eine individuelle Strategie für die Nachfolgeplanung und optimieren die Vermögensübertragung unter wirtschaftlichen und finanziellen Aspekten.
Auch können CERTIFIED FOUNDATION AND ESTATE PLANNER-Professionals die Rolle als Koordinator im Beratungsprozess übernehmen. Sie erarbeiten dann im Netzwerk mit anderen Fachberatern wie Rechtsanwälten, Steuerberatern oder Wirtschaftsprüfern und Notaren optimale und individuell zugeschnittene Lösungen, behalten dabei aber vor allem die Vermögens- und Lebensziele ihrer Kunden im Auge. Dieser Blick auf die Vermögens- und Finanzsituation bringt für Kunden einen messbaren Mehrwert gegenüber einer rein rechtlichen oder steuerlich optimierten Nachfolgeplanung.
