Übertragungen von Immobilieneigentum innerhalb der Familie sind beliebt: Wenn die ältere Generation weniger Platz benötigt und die jüngere Generation eine Erweiterung des Wohnraumes anstrebt, dann entsteht oft der Gedanke, dass ein Haus oder eine Wohnung an die Kinder oder sogar Enkelkinder übertragen werden kann.
Hierbei stellt sich die Frage, ob die Immobilie nun vollständig unentgeltlich (Schenkung) oder zumindest teilweise entgeltlich (gemischte Schenkung) übertragen werden soll – dies ist neben der Finanzkraft der jüngeren Generation vor allem von der benötigten Versorgungsleistung für die ältere Generation abhängig, die nicht selten mit der Immobilienübertragung einen wesentlichen Vermögensgegenstand verliert.
Weitläufig bekannt sind hierbei zwei gesetzliche Gegebenheiten, die den Immobilienübertrag innerhalb der Familie besonders attraktiv machen:
Auf der einen Seite liegen die Kaufnebenkosten im Vergleich zu einer externen Transaktion deutlich niedriger, da in der Regel kein Makler involviert ist und die Maklerkosten somit entfallen. Zusätzlich gewährt der Gesetzgeber eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG für Verwandte in „gerader Linie“ (also Kinder und Enkelkinder), sodass bei einer Immobilienübertragung im Familienkreis häufig fünfstellige Ersparnisse auftreten können.
Auf der anderen Seite können Immobilien unterhalb des tatsächlichen Marktwertes verkauft werden, da der Gesetzgeber für den unentgeltlichen Teil, insbesondere bei Kindern und Enkelkindern, attraktive Schenkungsfreibeträge gewährt, die eine Übertragung ohne zusätzliche Schenkungsteuer ermöglichen.
In der Praxis erlebe ich regelmäßig, dass in der Familie als Kaufpreis ein für beide Seiten akzeptabler Wert genommen wird, der häufig unterhalb des realistischen Marktpreises liegt – und genau hier kann die Steuerfalle lauern:
Wird die Immobilie unterhalb des Marktwertes verkauft, unterstellt das Finanzamt eine „gemischte Schenkung“, das heißt, ein Teil des Immobilienwertes wird als Schenkung angesehen. Erbschaften und Schenkungen unterliegen in Deutschland grundsätzlich der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, jedoch kann alle zehn Jahre ein Freibetrag von 400.000 EUR pro Kind bzw. 200.000 EUR pro Enkelkind gemäß § 16 Abs. 1 ErbStG in Anspruch genommen werden. Die Besonderheit: Die Freibeträge gelten gegenüber jeder Person einzeln – das bedeutet, dass ein Kind einen Freibetrag von 400.000 EUR gegenüber der Mutter und 400.000 EUR gegenüber dem Vater nutzen kann.
Für die Immobilientransaktion im Familienkreis muss somit zunächst beachtet werden, ob bereits Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vorgenommen wurden, die ggf. auf die gemischte Schenkung der Immobilienübertragung anzurechnen sind.
Viel schwerer wiegt jedoch der zweite Fallstrick: Während die Steuerbefreiung der Grunderwerbsteuer auch für Schwiegerkinder und Schwiegerenkelkinder greift (§ 3 Nr. 6 Satz 3 GrEStG: „Den Kindern und Stiefkindern stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich“), gelten die zuvor genannten Freibeträge einer Schenkung nicht für die verheirateten Partner der eigenen Kinder und Enkelkinder! Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz erkennt Schwiegerkinder leider nur mit einem etwas ermäßigten Steuersatz an, wohingegen der Freibetrag bei 20.000 EUR verbleibt, welcher ebenso für „übrige Erwerber“ (Fremde) gilt.
In der Praxis erlebte ich so zwei nahezu identische Immobilienübertragungen, die jedoch einen vollständig unterschiedlichen Ausgang nahmen:
Die Großmutter verkaufte (entgegen meinem Rat) ihre Immobilie direkt an ihren Enkelsohn und dessen Ehefrau – Kaufpreis 200.000 EUR, Marktwert ca. 450.000 EUR. Das Finanzamt unterstellte somit eine Schenkung in Höhe von 250.000 EUR – jeweils 125.000 EUR Schenkung an den Enkelsohn und 125.000 EUR an die Schwiegerenkeltochter, da die Immobilie direkt an beide Ehepartner notariell übertragen wurde. Während für den Enkelsohn aufgrund eines ausreichenden Freibetrages keine Schenkungsteuer anfiel, erhielt die Ehefrau des Enkelsohnes ein paar Monate nach der Immobilienübertragung einen Brief vom Finanzamt mit dem Hinweis auf eine erhaltene Schenkung in Höhe von 125.000 EUR abzüglich eines Freibetrages von 20.000 EUR: Der verbleibende Schenkungsbetrag in Höhe von 105.000 EUR war mit dem Steuersatz der Steuerklasse II gemäß § 19 ErbStG in Höhe von 20 % zu versteuern. Forderung des Finanzamtes: 21.000 EUR Schenkungsteuer. Geld, das gerade bei einer neu erworbenen Immobilie und einer Familie mit kleinen Kindern sehr gut anderweitig einsetzbar gewesen wäre.
Wie es besser gehen kann, zeigt der zweite Fall: Hier verkaufte der Vater an seine Tochter ebenfalls eine Immobilie für 200.000 EUR bei einem Marktwert von ca. 450.000 EUR. Die Tochter jedoch wurde zunächst alleinige Eigentümerin, sodass die gesamte Schenkung in Höhe von 250.000 EUR innerhalb ihres Freibetrages verblieb. Erst nach einiger Zeit übertrug sie dann 50 % der Immobilie als unentgeltliche Schenkung an ihre Ehepartnerin, die ihrerseits nun einen Freibetrag unter Ehegatten von 500.000 EUR nutzen konnte (der Wert der Schenkung betrug 50 % des Immobilienvermögens und somit ca. 225.000 EUR). Bei dieser Konstellation war insbesondere darauf zu achten, dass der ursprüngliche Immobilienübertrag nicht bereits eine vertragliche Bedingung einer späteren Schenkung / Übertragung an Dritte (zum Beispiel an die Ehepartnerin) enthält, da ansonsten das Finanzamt eine steuerschädliche „Kettenschenkung“ unterstellen kann.
Bei einer Immobilienübertragung, insbesondere im familiären Kreis, sollten die Interessen aller Beteiligten sorgfältig abgewogen werden. Ein Finanz- und / oder Nachfolgeplan sowohl für die abgebende als auch für die aufnehmende Generation kann helfen, auf der einen Seite die Versorgung, aber auf der anderen Seite auch die Bezahlbarkeit und die dauerhafte Belastung einer Immobilienfinanzierung sicherzustellen. Mit einem zertifizierten Finanzplaner bzw. einem zertifizierten Nachfolgeplaner stellen Familien somit sicher, dass alle Interessen in der Familie ausreichend berücksichtigt werden und typische Steuerfallen bei der Immobilienübertragung vermieden werden. Dies gilt insbesondere auch für komplexere Übertragungsstrukturen, bei denen beispielsweise eine Immobilienübertragung gegen ein lebenslanges Wohnrecht oder eine lebenslange Rentenzahlung vorgenommen werden soll.
Tim Schwerdtfeger, CFP®, CFEP®, CGA®, EFA
Geschäftsführer | Honorarberatung Niedersachsen GmbH
