Was tun mit der eigenen Immobilie? Für die meisten Familien ist die Antwort klar: Sie soll in der Familie bleiben und an die Kinder und Enkelkinder weitergegeben werden. Doch welcher Weg ist der beste für die Weitergabe? Die meisten denken daran, Immobilien zu vererben. Doch gerade hier müssen Eigentümer sehr genau nachrechnen. Denn seit Anfang 2023 gelten neue Regelungen bezüglich der steuerlichen Bewertung von Immobilien. Der Wert eines Objekts orientiert sich seit dem nämlich am tatsächlichen Verkaufswert. In manchen Fällen – abhängig insbesondere von der Lage – kann der zu versteuernde Wert deshalb um 20 bis 30 Prozent steigen. Das Vererben einer Immobilie kann so zu einer erheblichen finanziellen Belastung für die Erben werden.
Die nahe liegende Alternative ist die Schenkung. Vor allem für jene Erblasser, die über einen größeren Immobilienbesitz verfügen, hat das seinen Reiz: Denn der Steuerfreibetrag liegt nicht nur bei 400.000 Euro pro Kind, sondern kann auch noch alle zehn Jahre ausgeschöpft werden – und zwar von beiden Elternteilen. Allerdings hat auch dieser Weg den einen oder anderen Haken: Bei sehr hochwertigem Immobilienbesitz oder wenn es um mehrere Objekte geht, kann der Freibetrag schnell ausgeschöpft sein. Dann können auch in diesem Fall hohe Steuerzahlungen anfallen. Aber es gibt noch einen weiteren Nachteil bei der Schenkung: Ist das Objekt, das an die nächste Generation abgegeben wird, bereits abgeschrieben, dann darf der Beschenkte keine weiteren Abschreibungen mehr vornehmen.
Verkauf der eigenen Immobilie an die Erben als Alternative
Genau aus diesem Grund könnte ein dritter Weg interessant sein: der Verkauf an den Nachwuchs. Das bringt in der Tat einige attraktive Vorteile mit sich. Ein erster wichtiger Anreiz liegt darin, dass die Erben, wenn sie ihren Eltern die Immobilie abkaufen, die gesamten Anschaffungskosten erneut abschreiben können. Das kann in den Jahren nach dem Kauf zu Steuereinsparungen führen. Außerdem gilt es zu bedenken, dass bei einem Verkauf von Immobilien innerhalb der Familie keine Grunderwerbsteuer anfällt. Beim Übergang des Immobilienvermögens kann so nochmals Geld gespart werden.
Angesichts der massiven Preissteigerungen bei Wohnimmobilien zwischen 2009 und 2022, sie haben sich in diesem Zeitraum laut dem Institut für Weltwirtschaft zum Teil vervierfacht, sind Immobilien – auch wenn die Preise danach wieder etwas zurückgekommen sind – immer noch sehr teuer. Jedoch kann eine Erblasserin oder ein Erblasser das Objekt dem eigenen Nachwuchs unter dem eigentlichen Wert verkaufen. Zwar muss dabei berücksichtigt werden, dass der Verkaufspreis nicht zu weit unter dem handelsüblichen Wert liegt, weil sonst eine Scheinschenkung oder ein Scheinverkauf unterstellt werden könnte. Insgesamt können die Erben so aber günstig an eine Immobilie kommen.
Auch Vorteile für die abgebende Generation
Und schließlich können auch die Erblasser selbst profitieren. Sie können sich so finanziell für das Alter absichern. Das geht beispielsweise, in dem mit dem Nachwuchs eine Ratenzahlung über den Verkaufspreis vereinbart wird. Damit ergibt sich für die abgebende Generation ein regelmäßiger Einnahmenstrom, während es damit zugleich den Kindern leichter fallen dürfte, den Kauf überhaupt zu stemmen. Befindet sich das Objekt zudem länger als zehn Jahre im Besitz der Familie, wovon bei einer kompletten Abschreibung auszugehen ist, fällt außerdem beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Und diese Frist verkürzt sich auf drei Jahre, wenn die Immobilie selbst bewohnt wurde.
Und es gibt noch eine weitere elegante Option: Die Kinder könnten eine GmbH gründen und die geerbte Immobilie an diese Gesellschaft verkaufen. Das kann weitere Steuervorteile mit sich bringen. Die Beispiele zeigen, dass es neben der Vererbung und der Schenkung eine Vielzahl weiterer Wege gibt, um den Immobilienbesitz an die nächste Generation weiterzugeben. Was sich jeweils am besten eignet, lässt sich pauschal jedoch nicht beantworten. Vielmehr kommt es auf die individuelle Situation der Familie an, weshalb eine ganzheitliche und umfassende Betrachtung aller Vermögenswerte sowie der sonstigen finanziellen Situation sowohl der abgebenden wie auch der Erbengeneration unerlässlich ist.
Professionelle Hilfe in Anspruch nehmen
Je nachdem können die Beteiligten dann zu der Auffassung kommen, dass eine Schenkung oder das Vererben besser ist oder eben doch die Veräußerung. Wertvolle Hilfestellung können dabei die vom FPSB Deutschland zertifizierten Nachfolgeplaner, die sogenannten CERTIFIED FOUNDATION AND ESTATE PLANNER (CFEP®-Professionals) leisten. Sie verfolgen einen ganzheitlichen Ansatz, haben den umfassenden Blick auf die gesamte Vermögenssituation des Einzelnen und sind durch die Standesregeln des FPSB zu einer objektiven Beratung, bei der das Kundeninteresse im Mittelpunkt steht, verpflichtet. Gerade wenn es um größere Immobilienvermögen geht, kann deshalb die Inanspruchnahme eines ausgewiesenen und zertifizierten Experten sinnvoll sein. Einen CFEP®-Professional in Ihrer Nähe finden Sie unter: https://www.frueher-planen.de/einen-fpsb-professional-finden/.