Günstige Finanzierungskonditionen und mangelnde Anlagealternativen treiben die Menschen hierzulande seit Jahren in Immobilien. Wer dies derzeit als Geldanlage plant, muss sich das sehr genau überlegen.
Günstig sieht anders aus. Zumindest wenn man sich den Bericht der Deutschen Bundesbank vom Februar dieses Jahres zum Thema Wohnimmobilien ansieht. „In den Städten liegen die Preise von Wohneigentum weiterhin deutlich über dem Niveau, das durch die längerfristigen wirtschaftlichen und demografischen Einflussfaktoren gerechtfertigt erscheint“, heißt es dort. Diese Preisübertreibungen lagen im Jahr 2017 demnach zwischen 15 und 30 Prozent im Schnitt. Noch stärker überteuert seien aber Wohnimmobilien in den Großstädten. Dort sollen die Preisabweichungen inzwischen bei 35 Prozent liegen.
Dass sich die Preise für Wohneigentum seit Jahren so dynamisch entwickeln, hat einen recht einfachen Grund: die niedrigen Zinsen. Viele Investoren sind auf der Suche nach Alternativen zu Zinsanlagen, die ihnen einen regelmäßigen Einnahmestrom bringen. Und da liegt eine Immobilie, die Mieteinnahmen abwirft, nahe. Das ist aber ein Gedanke, der mit viel Vorsicht zu genießen ist. Denn so verlockend eine Mietrendite von vielleicht drei oder in manchen Lagen auch vier Prozent oder mehr klingt, so ein Schritt ist mit vielen Risiken verbunden.
Eine erste wichtige Überlegung, die jeder private Immobilieninvestor anstellen muss, ist die Frage nach der Diversifikation der eigenen Geldanlage. Um Risiken im Gesamtportfolio zu reduzieren, braucht es eine breite Streuung über verschiedene Anlageklassen, also auch Aktien, Anleihen oder Gold. Wer das nach dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nicht mehr hat, sollte besser die Finger davon lassen. Und das ist umso wichtiger, da Immobilien illiquide Vermögenswerte sind und nicht von heute auf morgen verkauft werden können, wenn einmal dringender Geldbedarf auftreten sollte.
Immobilienkäufer müssen alle Kosten berücksichtigen
Auch sind niedrige Zinsen allein kein gutes Argument, um eine Immobilie, unter Umständen auch noch ohne Eigenkapital, zu erwerben. Denn so oder so müssen die Kreditzinsen erst einmal verdient werden. Ein Käufer muss deshalb seine Einnahmen- und Ausgabenseite genau im Blick haben und einkalkulieren, dass die Zinsen irgendwann steigen und die Finanzierung damit teurer werden kann. Außerdem müssen die zu zahlenden Zinsen genau genommen auf den Kaufpreis für das Objekt draufgeschlagen werden. Das aber kann die Berechnung der Rendite, die ein Haus oder eine Wohnung abwirft, schon wieder ganz anders aussehen lassen.
Dazu kommen Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Notargebühren, die in manchen Fällen insgesamt bei bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises liegen.
Für die laufenden Kosten sollten Immobilieninvestoren laut Daumenregel etwa zwei Prozent des Verkehrswertes pro Jahr ansetzen. Und schließlich gilt es, die zunehmend härteren Auflagen bezüglich Energieeffizienz zu berücksichtigen, die unter Umständen zu notwendigen Sanierungen und damit zu weiteren zusätzlichen Kosten führen können.
Standortfrage entscheidend
Und schließlich stellt sich die Frage nach dem geeigneten Standort. In besseren Wohnlagen besteht die Gefahr, zu viel zu zahlen, was die Rendite weiter schmälert. In Randlagen und strukturschwachen Regionen dagegen sind die dort oftmals günstigeren Objekte aber vielleicht nur schwer zu vermieten. Wer dennoch mit dem Gedanken spielt, beispielsweise um sein Portfolio besser zu streuen, sollte sich angesichts der Vielfalt und Komplexität der Aspekte, die mit einem Immobilienerwerb zusammenhängen, besser professionelle Unterstützung holen.
So können die vom FPSB Deutschland zertifizierten CERTIFIED FINANCIAL PLANER® (CFP®-Professionals) und EFA European Financial Advisor® Anleger zu den wichtigsten Aspekten eines Immobilienkaufs beraten und mit Hilfe von Szenarioanalysen prüfen, wie eine Immobilie auf das Portfolio wirkt und wie sich die Finanzplanung insgesamt im Zeitverlauf darstellt Darüber hinaus können sie feststellen, ob ein Kredit für den jeweiligen Kunden auch bei steigenden Zinsen noch finanzierbar ist und aufzeigen, welchen Risiken ein Investor im Falle von Berufsunfähigkeit oder plötzlicher Arbeitslosigkeit ausgesetzt ist. So lassen sich spätere Probleme mit der Finanzierung oder Fehler beim Immobilienkauf vermeiden.
